KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ-KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİ ARTIŞ SINIRI

Türk hukukunda kira bedelinin tarafların serbest iradeleri ile belirleyebilecekleri esastır. Ancak, söz konusu serbestlik sınırsız değildir. Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile kira bedelinin artışı konusunda birtakım sınırlamalar getirilmiştir. Bu sınırlama kiracının lehine bir durumdur. Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Görüldüğü gibi, Borçlar Kanunu kira artışı konusunda yasal bir üst sınır öngörmüştür. Buna göre, kira sözleşmelerinde kira bedeli artışı bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksi” (üfe) ’yi geçmeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Yasa ile belirlenen bu sınır çerçevesinde, taraflar kira sözleşmesinde TEFE veya TÜFE veyahut başkaca bir orana göre kira artışı konusunda anlaşmışlarsa da, eğer bu oran yasanın öngördüğü ÜFE oranını aşıyorsa, yasa gereği kira artış oranı olarak ÜFE oranı dikkate alınacaktır.

Borçlar Kanunu madde 344/2’ye göre ise, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Burada, taraflarca sözleşmenin yenilendiği dönemler hakkında kira bedelinin ne şekilde belirleneceği kararlaştırılmamış ise, hakim müdahalesi yanında yine bir önceki kira yılının ÜFE artış oranı ile sınırlandırılmasını esas almıştır. Burada yasa koyucu kira bedelini belirleme konusunda hakime takdir yetkisi vermiştir. Fakat, hakimin bu konudaki takdir yetkisi sınırsız olmayıp, belirlenecek kira artış oranının bir önceki yılın ÜFE artış oranını geçmeyecek biçimde belirlenmesi koşulunu öngörmüştür. Yasa maddesinde belirtildiği üzere, hakim kira bedelini belirlerken, kiralananın durumunu göz önüne alacaktır. Kiralananın durumundan kasıt, kiralananın son hali, kullanmadan kaynaklanan eskimeler veya yenilemeler, tadilatlar, kiralananın bulunduğu yer, konumu, yaşı vb. mevcut fiziki koşullar değerlendirilerek bir önceki yılın ÜFE artış oranını geçmemek koşulu ile hakkaniyete uygun bir artış oranı belirlenecektir.

Ancak, Borçlar Kanunu 344/3 fıkrası ile yukarıda açıkladığımız kira artış sınırı konusunda bir istisna getirilmiştir. Şöyle ki 344/3 ile, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Ancak, mahkeme bu durumda üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranı üst sınırı ile bağlı değildir. Kira artış oranı olarak tespit edilecek oran, ÜFE’nin üstünde de olabilir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

neslihan (71 Posts)

Av. Neslihan BARTAL lisans eğitimini aldığı İstanbul Kültür Üniversitesi’nde başarı bursu elde etmiş, 2004 yılında hukuk ve İngilizce eğitimini tamamlayarak mezun olmuştur. 2005 yılından bu yana özellikle İş Hukuku, Aile Hukuku (Boşanma, Nafaka, Ailenin Korunması ve Kadına Karşı Şiddetin Önlenmesi Hakkında Kanun kapsamında), Ticaret Hukuku, İcra-İflas Hukuku, Borçlar Hukuku alanlarında birçok dava takip ve yöntemlerinde tecrübe kazanarak uzmanlaşmıştır. Hukukun çeşitli dallarında sertifika programları ve eğitim seminerlerine katılmış ve arabuluculuk eğitimi almıştır.